不動産投資保有・運用時のテナント構成上のリスク②
カテゴリ： 不動産
オフィスビルでは、1つのテナントが一棟丸ごと借りて本社や拠点として使用しているケースがあります。この場合最大のメリットは、テナント管理を省力化できることです。テナント１社の満足度を最大限高めるように管理することが目的となり、ほかのテナントとの調整も必要ありません。一棟借りのテナントはそれだけの面積を借りる財力があるので、一般的には信用力の高い企業が多く、賃料滞納などのリスクが小さいと判断できます。また、本社として利用している場合には簡単には移転できないので、長期的な賃貸借が予想できます。しかし、大企業の退去・移転は、実際には珍しくありません。企業不振による縮小や部門統合による移転、他社との合併という理由による解約もあれば、人数の増加、業績が良いためにもっと大きなビルに拡張移転するという前向きな理由の解除もあります。最近では固定費を減らすために賃料の安いビルへ移転するケースもあります。
このような一棟貸しのテナントが退去してしまうと、すぐにほかのテナントで埋めるのは困難であり、キャッシュフローが大きく落ち込むことになります。また、長い期間一つのテナントによって使用されていると、ビル全体がそのテナントのために特別な仕様になっていることが多いです。そのため大きな修繕が必要になりコストがかさむことになります。さらに新たにテナントが決まらない場合、物件売却にいたってしまう場合もあります。このような場合に備えてキャッシュフローを考慮しておく必要があります。